۷ هزار خانوار کم‌درآمد در فهرست اولویت تأمین منابع مسکن ملی

اختصاص حدود ۴ هزار میلیارد تومان منابع مالی برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن، با اولویت ۷ هزار متقاضی دهک‌های یک تا چهار در طرح‌های دارای بیش از ۷۰ درصد پیشرفت فیزیکی، در دستور کار قرار گرفته است؛ برنامه‌ای که می‌تواند بخشی از کمبود نقدینگی پروژه‌ها را جبران کند، اما همچنان این پرسش مهم باقی است که چه زمانی واحدهای نیمه‌تمام به مرحله تحویل واقعی می‌رسند؟

به گزارش آوای جنوب، شهرام ملکی، مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، از برنامه تأمین حدود ۴ هزار میلیارد تومان منابع مالی برای کمک به تکمیل پروژه‌های نهضت ملی مسکن خبر داده است. بر اساس توضیحات ارائه‌شده، ۷ هزار متقاضی از دهک‌های درآمدی یک تا چهار که واحدهای آنها در پروژه‌های دارای بیش از ۷۰ درصد پیشرفت فیزیکی قرار دارد، در اولویت این برنامه هستند.

این اعتبار با هدف پشتیبانی مالی از پروژه‌های در مراحل پایانی ساخت در نظر گرفته شده است؛ مرحله‌ای که در بسیاری از طرح‌های مسکن، به دلیل هزینه‌های تکمیلی و محدودیت منابع نقدی، می‌تواند به یکی از گلوگاه‌های اصلی تحویل واحدها تبدیل شود.

۴ همت برای ۷ هزار متقاضی؛ سهم هر نفر چقدر است؟

برای درک ابعاد مالی این برنامه، اگر اعتبار ۴ هزار میلیارد تومانی را به‌صورت فرضی بر تعداد ۷ هزار متقاضی تقسیم کنیم، متوسطی در حدود ۵۷۱ میلیون تومان به ازای هر متقاضی به دست می‌آید.

البته این رقم صرفاً یک محاسبه میانگین است و به معنای پرداخت مستقیم ۵۷۱ میلیون تومان به حساب هر خانوار نیست. منابع اعلام‌شده برای تأمین هزینه‌های تکمیل پروژه‌ها در نظر گرفته شده و نحوه تخصیص و پرداخت آن باید بر اساس سازوکار اجرایی برنامه مشخص شود.

اهمیت این حمایت زمانی بیشتر می‌شود که شرایط اقتصادی خانوارهای کم‌درآمد و محدودیت آنها برای تأمین آورده‌های تکمیلی در نظر گرفته شود. در چنین شرایطی، تأمین منابع موردنیاز پروژه می‌تواند از انتقال تمام فشار مالی به متقاضیان جلوگیری کند.

گره نقدینگی پروژه‌های نهضت ملی مسکن کجاست؟

شهرام ملکی، مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، با اشاره به دشواری تأمین منابع در مراحل پایانی ساخت، اعلام کرده است که برنامه تأمین حدود ۴ هزار میلیارد تومان اعتبار با اولویت ۷ هزار متقاضی دهک‌های یک تا چهار در پروژه‌های دارای بیش از ۷۰ درصد پیشرفت فیزیکی دنبال می‌شود.

به گفته وی، سازوکار اجرایی این برنامه فراهم شده و عملکرد مناسبی در این زمینه وجود داشته است.

با این حال، مسئله اصلی پروژه‌های نیمه‌تمام تنها میزان پیشرفت فیزیکی نیست؛ بلکه تأمین نقدینگی برای خرید تجهیزات، تکمیل تأسیسات و انجام عملیات نهایی ساختمانی نیز اهمیت تعیین‌کننده‌ای دارد.

چرا پیشرفت ۸۰ درصدی به معنای تحویل مسکن نیست؟

یکی از چالش‌های مهم نهضت ملی مسکن، فاصله میان درصد پیشرفت فیزیکی و آمادگی واقعی ساختمان برای سکونت است. تکمیل اسکلت و بخش عمده عملیات عمرانی، الزاماً به معنای آماده بودن واحد برای تحویل نیست.

بخش پایانی ساخت شامل هزینه‌های متعددی است که بدون تأمین منابع نقدی امکان تکمیل آنها وجود ندارد. نصب آسانسور، تکمیل تأسیسات، خرید و نصب در و پنجره، سفیدکاری، نقاشی و تجهیزات برقی از جمله اقداماتی هستند که در مراحل نهایی باید انجام شوند.

به همین دلیل، یک پروژه با پیشرفت فیزیکی ۸۰ درصدی ممکن است همچنان برای تکمیل و بهره‌برداری به منابع مالی قابل‌توجهی نیاز داشته باشد. حتی تأخیر در تأمین یک قلم تجهیزات ضروری مانند آسانسور می‌تواند زمان آماده‌سازی کل ساختمان را تحت تأثیر قرار دهد.

از این منظر، درصد پیشرفت فیزیکی به‌تنهایی معیار کافی برای ارزیابی وضعیت پروژه نیست و باید پیشرفت مالی، میزان تجهیزات نصب‌شده و آمادگی واقعی واحدها برای بهره‌برداری نیز مورد توجه قرار گیرد.

کاهش نقدشوندگی زمین؛ چالش دیگر تأمین مالی پروژه‌ها

یکی دیگر از موضوعات تأثیرگذار بر تأمین مالی برخی پروژه‌های مسکن، دشواری تبدیل دارایی‌های ملکی به منابع نقدی است. در مدل تأمین مالی بعضی پروژه‌های شهرهای جدید، بخشی از زمین‌ها در اختیار پیمانکاران قرار می‌گیرد تا از محل فروش آنها، منابع موردنیاز ادامه عملیات ساختمانی تأمین شود.

با این حال، فروش زمین و املاک در شرایطی که بخشی از سرمایه‌گذاران به بازارهایی مانند طلا و ارز توجه بیشتری نشان می‌دهند، ممکن است با دشواری و زمان‌بر شدن مواجه شود.

تفاوت میان ارزش‌گذاری یک دارایی ملکی و تبدیل آن به پول نقد، در اینجا اهمیت پیدا می‌کند؛ چراکه پیمانکار برای خرید تجهیزات، پرداخت دستمزدها و ادامه عملیات اجرایی به منابع نقدی نیاز دارد و صرف برخورداری از زمین یا دارایی ملکی، الزاماً امکان تأمین هزینه‌های جاری پروژه را فراهم نمی‌کند.

در چنین شرایطی، اتکای بیش از اندازه به فروش زمین به‌عنوان منبع تأمین مالی می‌تواند روند اجرای پروژه‌ها را با تأخیر مواجه کند.

آورده متقاضیان؛ حلقه‌ای مهم در تکمیل پروژه‌ها

میزان و زمان پرداخت آورده متقاضیان نیز یکی از عوامل مؤثر بر برنامه مالی پروژه‌های نهضت ملی مسکن است. تأخیر در واریز سهم متقاضیان می‌تواند جریان نقدینگی پیمانکاران را تحت تأثیر قرار دهد و برنامه زمان‌بندی ساخت را با مشکل مواجه کند.

با این حال، نمی‌توان تمام مسئولیت تأمین مالی پروژه‌ها را بر دوش خانوارها گذاشت. افزایش هزینه مصالح، تجهیزات و دستمزدها در کنار محدودیت قدرت خرید، توان پرداخت آورده‌های تکمیلی را برای بسیاری از متقاضیان کاهش داده است.

این مسئله برای خانوارهای دهک‌های یک تا چهار اهمیت بیشتری دارد؛ گروه‌هایی که اساساً به دلیل محدودیت درآمدی، نیازمند حمایت مؤثرتر در مسیر تأمین مسکن هستند.

بنابراین، اثربخشی حمایت مالی از این گروه‌ها به آن بستگی دارد که منابع جدید چگونه تخصیص پیدا کند و تا چه اندازه بتواند از افزایش فشار مالی بر خانوارهای کم‌درآمد جلوگیری کند.

۴ هزار میلیارد تومان چگونه باید ارزیابی شود؟

برای سنجش میزان موفقیت برنامه جدید، صرف اعلام رقم ۴ هزار میلیارد تومان کافی نیست. آنچه اهمیت دارد، میزان منابعی است که واقعاً به پروژه‌ها تزریق می‌شود و تعداد واحدهایی است که در نتیجه این حمایت به مرحله تکمیل و تحویل می‌رسند.

انتشار چند شاخص می‌تواند تصویر روشن‌تری از عملکرد این برنامه ارائه کند:

۱. میزان اعتبار پرداخت‌شده و تعداد پروژه‌های بهره‌مند از منابع جدید.

۲. تعداد واحدهای تکمیل‌شده و تحویل‌داده‌شده به متقاضیان.

۳. میانگین زمان باقی‌مانده تا تحویل پروژه‌های مشمول.

۴. میزان کسری منابع مالی برای تکمیل واحدهای دارای بیش از ۷۰ و ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی.

۵. سهم متقاضیان دهک‌های یک تا چهار از واحدهای تکمیل‌شده و تحویل‌گرفته‌شده.

این اطلاعات مشخص می‌کند که اعتبار جدید تا چه اندازه از مرحله اعلام برنامه و تأمین مالی عبور کرده و به نتیجه ملموس برای خانوارها تبدیل شده است.

نهضت ملی مسکن در آزمون تحویل واحدها

تأمین ۴ هزار میلیارد تومان اعتبار برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن، به‌ویژه با اولویت ۷ هزار متقاضی کم‌درآمد، می‌تواند گامی در جهت کاهش توقف پروژه‌ها باشد؛ اما مسئله اصلی این طرح دیگر صرفاً آغاز ساخت یا افزایش درصد پیشرفت فیزیکی نیست.

معیار نهایی موفقیت، تعداد واحدهایی است که با تأمین به‌موقع منابع مالی تکمیل و به خانوارها تحویل داده می‌شوند. برای متقاضی کم‌درآمد، پروژه‌ای با پیشرفت ۸۰ یا ۹۰ درصد تا زمانی که به واحدی آماده سکونت تبدیل نشده باشد، همچنان یک انتظار ناتمام است.